25 października 2024
W wyroku z 24 października 2024 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (sprawa C-347/23) orzekł, że zawarcie umowy kredytu na zakup mieszkania, nawet jeśli od początku było ono przeznaczone na wynajem, nie pozbawia kredytobiorcy ochrony konsumenckiej. TSUE uznał, że taka czynność nie może być traktowana jako związana z działalnością gospodarczą.
Tło sprawy
Wyrok TSUE był odpowiedzią na pytanie prejudycjalne Sądu Okręgowego w Warszawie z 8 maja 2023 r., dotyczące pozwu przeciwko Getin Noble Bank. Sprawa dotyczyła kredytobiorców mieszkających na stałe w Londynie – funkcjonariusza policji sądowej i dyrektorki szkoły – którzy w 2008 r. zawarli umowę kredytu indeksowanego kursem CHF na zakup mieszkania w Warszawie.
Mieszkanie było wynajmowane od momentu zakupu, a uzyskane dochody przeznaczono głównie na spłatę rat kredytowych. Kredytobiorcy nie posiadali innych nieruchomości przeznaczonych na wynajem, a zarządzanie wynajmem zlecili profesjonalnej firmie w Polsce. Po całkowitej spłacie kredytu w 2019 r., sprzedali nieruchomość i wnieśli pozew o zwrot zapłaconych kwot, wskazując, że umowa kredytowa zawierała nieuczciwe postanowienia.
Pytanie sądu krajowego
Sąd Okręgowy w Warszawie miał wątpliwości, czy można uznać kredytobiorców za konsumentów w rozumieniu dyrektywy 93/13, biorąc pod uwagę, że najem miał charakter odpłatny i generował zyski. Jednocześnie wskazano, że zakup jednego lokalu niekoniecznie musi być uznany za działalność gospodarczą. W związku z tym sąd skierował do TSUE pytanie, czy osoba fizyczna zawierająca umowę kredytu na zakup jednego mieszkania przeznaczonego na wynajem może być traktowana jako „konsument” w rozumieniu dyrektywy.
Stanowisko TSUE
TSUE jednoznacznie uznał, że wynajem jednej nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej, która wykluczałaby status konsumenta. Kluczowe było funkcjonalne podejście do oceny sytuacji – kredytobiorca pozostaje konsumentem, jeśli zawarcie umowy kredytu nie było związane z prowadzoną działalnością zawodową lub gospodarczą.
Trybunał podkreślił, że:
- Pojęcie konsumenta ma charakter obiektywny – nie zależy od wiedzy czy doświadczenia danej osoby.
- Kryteria rozstrzygania wątpliwości – w przypadku wątpliwości pojęcie „konsumenta” należy interpretować szeroko, na korzyść przyznania ochrony konsumenckiej.
- Kontekst umowy – zakup jednej nieruchomości na wynajem, przy braku prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami, można traktować jako inwestycję w majątek prywatny, a nie działanie o charakterze gospodarczym.
Implikacje wyroku
Wyrok TSUE stanowi wyraźne wsparcie dla kredytobiorców, którzy zaciągali kredyty na zakup mieszkań przeznaczonych na wynajem. Nawet jeśli nieruchomość była wynajmowana, a dochody z najmu przeznaczano na spłatę kredytu, nie oznacza to automatycznego związania umowy z działalnością gospodarczą. Ważne jest, że kredytobiorcy nie zajmowali się profesjonalnie wynajmem nieruchomości i nie był to dla nich główny cel zawodowy ani źródło dochodu.
Trybunał wskazał jednak, że ocena konkretnego przypadku należy do sądu krajowego. Podkreślił również, że najem większej liczby nieruchomości, który stanowiłby główne źródło dochodów, mógłby być zakwalifikowany jako działalność gospodarcza.
Znaczenie dla przyszłych spraw
Orzeczenie TSUE będzie szczególnie ważne w podobnych sprawach, gdzie kredyty zostały zaciągnięte na cele inwestycyjne, ale nie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Trybunał wyznaczył jasne kryteria, pozwalające odróżnić działalność inwestycyjną od zawodowej czy gospodarczej. Dzięki temu kredytobiorcy, którzy wynajmowali pojedyncze nieruchomości, będą mogli korzystać z ochrony konsumenckiej, jaką gwarantuje dyrektywa 93/13.
Jednocześnie TSUE wskazał na arbitralność w niektórych sytuacjach, np. dotyczących liczby wynajmowanych nieruchomości, co może prowadzić do różnorodnych interpretacji w sądach krajowych.